سبقت تورم مسکن از سیمان و فولاد

طی مدت اخیر وزیر راه و شهرسازی اصرار زیادی داشته است که بورس کالا باعث گرانی سیمان و فولاد شده است و همین اتفاق هم عاملی برای گرانی مسکن شده است. به این ترتیب وزارت راه و شهرسازی اصرار دارد که سیمان و فولاد از بورس کالا خارج شده و با قیمت دستوری فروخته شود. اتفاقی که بارها در صنایع مختلف روی داده و تنها تاثیر آن ایجاد رانت‌های چند هزار میلیارد تومانی برای افرادی خاص بوده است.

در چنین شرایطی اما بررسی‌ها نشان می‌دهد که رشد قیمت فولاد و سیمان چندان بر قیمت مسکن اثرگذار نبوده است. به طوری که طبق بررسی‌های «فردای اقتصاد» طی ۵ سال گذشته، یعنی از مهرماه سال ۹۷ تا کنون، قیمت مسکن تقریبا ۹ برابر شده اما قیمت فولاد و سیمان به ترتیب ۵.۷ و ۴.۵ برابر شده است. رشد کمتر نهاده‌ها نسبت به قیمت مسکن نشان می‌دهد که آدرس عامل گرانی ملک جای دیگری است.

تقاضای سرمایه‌ای چگونه بازار مسکن را مختل می‌کند؟

به نظر می‌رسد تقاضای سرمایه‌ای سنگین یکی از مهم‌ترین عوامل جهش بیشتر قیمت مسکن باشد. این تقاضا هنگامی ایجاد می‌شود که انتظارات تورمی بالا رفته باشد و مردم به دنبال بازاری برای حفظ ارزش پولشان باشند.

چند عامل باعث می‌شود که بازار مسکن تبدیل به یکی از اصلی‌ترین بازارها برای سرمایه‌گذاری شود. نخست این که بازارهای موازی قدرتمندی مانند بازار سرمایه توسعه یافته در اقتصاد ایران وجود ندارد. دومین عامل جذب تقاضای سرمایه‌ای به بازار مسکن هم بیماری هلندی اقتصاد ایران است. به این صورت که در سال‌های وفور درآمدهای نفتی قیمت ارز به شدت سرکوب می‌شود و همین عامل منجر می‌شود بازارهایی که قابل تجارت هستند با عدم جذابیت مواجه شوند و در عوض سرمایه‌ها به سمت بازارهای غیرقابل تجارت مانند املاک برود.

البته در سال‌هایی هم که بیماری هلندی نداریم، مثل چند سال اخیر، تولید به شیوه‌های دیگری سرکوب می‌شود. به عنوان مثال قیمت‌گذاری دستوری یا نرخ بهره واقعی منفی را از دیگر عوامل سرکوب تولید می‌توان دانست که منجر می‌شود سرمایه‌ها به جای رفتن به سمت تولید به سوی ملک بازی بروند.

راه کنترل بازار مسکن

مهم‌ترین راه جلوگیری از رشد افسار گسیخته بازار مسکن، کنترل تورم است. در شرایطی که تورم پایین و کنترل شده باشد بازار مسکن ارجحیت خاصی نسبت به سایر بخش‌های اقتصاد ندارد و کمتر با انباشت سرمایه مواجه می‌شود. اما در شرایط تورمی هم می‌توان رشد قیمت مسکن را کنترل کرد تا بیشتر از تورم عمومی نباشد. به این صورت که دستکاری قیمت‌ها متوقف شود و نرخ بهره هم بر اساس تورم تعیین شود. وقتی نرخ بهره واقعی منفی است تمایل به سپرده‌گذاری در بانک‌ها کاهش پیدا می‌کند و در همین حال توان بانک‌ها برای تامین مالی بنگاه‌های اقتصادی کم می‌شود. همچنین بانک‌ها هم به جای انجام کار اصلی خود، یعنی واسطه‌گری مالی، به سوی کارهایی مانند ملک‌بازی جذب می‌شوند و سرمایه‌ها بیش از پیش به سوی مسکن روانه می‌شود. مجموع این اتفاقات شرایطی را رقم می‌زند که رشد قیمت مسکن بیش از تورم باشد و توان خرید ملک مدام کاهش یابد.